¿Qué es y qué pasa con una casa intestada?
La posesión de bienes inmuebles es un gran beneficio para cualquier persona, no obstante, cuando estas propiedades se encuentran en complicaciones legales por aspectos como encontrarse intestadas o sin escrituras, pueden terminar convirtiéndose más una carga que una ganancia.
Muy pocas personas saben realmente qué hacer con una casa intestada, pues son considerados inmuebles cuya propiedad no está definida y por ende, es difícil poder disponer de ellos. A continuación te presentamos una guía práctica y cómo poder resolver la situación de una casa que se encuentre intestada.
¿Qué es una propiedad intestada?
Las casas intestadas son aquellas propiedades que pertenecen a una persona que, por diversas circunstancias, fallece sin un testamento notarial. Al no tener una voluntad en la cual se estipule a quién se sucederá ese bien inmueble, queda en duda a quién pertenece en el futuro.
Si bien, los principales beneficiarios generalmente son los parientes directos, la situación se puede complicar si son más de uno y entre ellos no existe un acuerdo mutuo sobre cómo repartir o a quién pasará en su totalidad la propiedad. Esto representa en muchos casos conflictos que pueden terminar en largos procesos legales para las familias.
¿Qué pasa con una casa intestada?
Una casa intestada sin escritura pasa a ser automáticamente parte de una herencia en la que se incluyen todos los bienes que estén a nombre del finado. Una vez que se determina la totalidad de esta herencia, puede suceder lo siguiente:
-Entra en un proceso legal
-Puede ser reclamada por varias personas
-Es repartida en partes iguales
-Entra en un proceso legal
-En muchos casos, incluso si varios interesados se encuentran de acuerdo, es necesario que las personas inicien un proceso legal ante un notario o juez para que sea otorgada a los herederos y pueden escriturar a su nombre. Cuando los interesados no tienen un acuerdo común, el proceso se puede alargar hasta que un juez declare a los herederos legales y en qué porcentaje del total.
Puede ser reclamada por varias personas
Una de las mayores controversias que se dan en propiedades intestadas, es que cualquier persona que pueda comprobar una relación familiar directa es capaz de reclamar parte de esa herencia, incluso si alguno de los otros herederos no está de acuerdo. En cualquier caso, será un juez a cargo del proceso quién determinará en qué proporción y a quiénes se les otorga esta propiedad o parte de ella.
Es repartida en partes iguales
Una vez que se ha llegado a una decisión de la situación de la propiedad, en la mayoría de ocasiones el juez dictará que sea repartida en partes iguales para todos los interesados. Esto se debe a que las autoridades no toman en cuenta situaciones como la relación del finado, sino que exista un parentesco legítimo y que hayan solicitado adecuadamente su parte de la herencia.
Toma en cuenta que a pesar de que los bienes inmuebles de una persona deberían pertenecer a sus herederos, la situación se puede complicar cuando no existe un testamento que respalde esta decisión, por lo que es importante saber qué se puede hacer con una casa que queda intestada.
¿Qué hacer con una casa intestada?
Cuando te encuentras en una situación como esta, no siempre estás seguro de qué es lo que puedes hacer o qué acciones tomar respecto a una propiedad que podría ser beneficiosa para ti. En estos casos, tú puedes optar por realizar lo siguiente:
-Solicita un juicio de sucesión intestamentario
-Realiza un acuerdo con los interesados
-Escritura la propiedad
-Vende o renta la propiedad
-Solicita un juicio de sucesión intestamentario
-Como ya mencionamos anteriormente, este tipo de propiedades generalmente necesitan pasar por un proceso legal conocido como sucesión intestamentaria en la que la casa intestada sin escrituras pasa a ser legalmente de los herederos. Para que este juicio sea llevado a cabo, primero deberás presentar pruebas de relación parental con la persona fallecida.
Una vez que se ha hecho esta solicitud y se presentan las pruebas, el juez o notario nombra a un albacea con la aprobación del o los interesados mientras es llevado a cabo el proceso quien será la persona encargada de vigilar los bienes. Cuando finalmente se termina de evaluar el caso y son determinados los nuevos propietarios, el inmueble pasa a ser legalmente tuyo.
Realiza un acuerdo con los interesados
Para facilitar todo el proceso de sucesión, lo mejor es que se acuerde por adelantado con todas las partes cómo se realizará la repartición. Como ya hemos dicho, cualquier pariente legal puede hacer la petición para obtener parte de esta herencia cuando no existe un testamento, por lo que un acuerdo previo evitará que sea un proceso tardado y costoso para todos.
Escritura la propiedad
Un elemento importante después de que termina un juicio de propiedades intestadas es que los nuevos dueños deben pagar por el papeleo y escrituración de los mismos. Esto con el fin de que se eviten futuros problemas respecto a la propiedad legítima del inmueble en cuestión. También se aconseja que todas las personas que posean algún bien realicen su testamento en tiempo y forma.
Vende o renta la propiedad
Una vez que tengas en tu poder la propiedad y cuentes con una escritura legal, así como todos los documentos debidamente realizados en el Registro Público de la Propiedad, puedes comenzar con el proceso para vender o rentar el inmueble. De esta manera, podrás recuperar o aumentar las ganancias y costos que surgieran del juicio o proceso legal para heredarlo.
Pese a los distintos trámites legales, las viviendas intestadas pueden ser una excelente oportunidad para las personas que desean que exista un proceso de repartición justo y equitativo. Lo más recomendable, sin embargo, es que exista un testamento por parte del dueño del inmueble que respalde el destino de dicha propiedad.
Conoce los gastos al comprar una casa en México
Es muy importante que antes de comprar una casa te informes acerca de los gastos de compra de vivienda, para que nada te tome por sorpresa y quede fuera de tu presupuesto.
Comprar una vivienda es un paso importante, por lo que antes de hacer la compra se debe meditar bien la decisión. Es importante mencionar que no solo debes considerar el precio del inmueble, existen otros gastos adicionales que se sumarán a la cuenta total de tu futuro hogar.
Por ello, antes de comprar una casa debes estar bien informado sobre todo el proceso que implica adquirirla y sus debidos costos.e Considerar a estos últimos dentro de tu presupuesto podría evitar sorpresas inesperadas y toparte con gastos que no puedas solventar. Aquí te decimos cuáles son los gastos al comprar una casa en México, además de otros gastos adicionales. ¡Calcula y planea mejor tu presupuesto!
¿Cuáles son los gastos al comprar una casa que debo considerar?
-Avalúo
-Aprobación del crédito
-Enganche
-Hipoteca
-Escrituración
-Registro de la propiedad
-Impuestos
-Honorarios del notario
-Avalúo
Uno de los primeros gastos de compra de vivienda que debes considerar es el avalúo, pues este es uno de los gastos iniciales que generalmente no se consideran, y debe pagarse al iniciar con el proceso de compra.
Un avalúo sirve para conocer el precio total aproximado de la casa que deseas adquirir, esto para tener conocimiento del precio. También es útil para conseguir un crédito hipotecario, ya sea con alguna institución como Infonavit o Fovissste, o alguna instancia bancaria.
De esta manera, puedes destinar más a detalle el monto de enganche que debes apartar para comenzar a comprar tu vivienda. Este avalúo lo realiza un perito valuador, el cual es recomendable que esté registrado ante la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), para que se realice conforme a la ley y el precio sea justo.
Los montos pueden ser variables, ya que depende mucho de las dimensiones de la vivienda y este precio es calculado de acuerdo con cada millar. Además, estos avalúos tienen un tiempo de vigencia, por lo que también debes considerarlo dentro de tus planes, se menciona que para cuestiones administrativas los avalúos pueden tener una vigencia de alrededor de 6 meses, esto a partir de la fecha en que se realizó.
Es importante mencionar, que un avalúo puede cambiar, ya que si las características del inmueble son modificadas o existen remodelaciones, esto afectará su avalúo, a su vez, también depende de las condiciones que el mercado inmobiliario maneje en ese momento. Por lo que, puede estar sujeto a cambios.
Aprobación del crédito
Este tipo de gastos al comprar una casa, es aplicable cuando solicitas un préstamo bancario para adquirir tu vivienda, por lo que también puedes considerarlo como un gasto al comprar tu inmueble.
Usualmente, para que un crédito te sea aprobado, las instituciones bancarias realizan ciertas investigaciones para corroborar que eres apto para recibir este préstamo. Es por esto por lo que muchas instancias cobran este tipo de investigaciones.
Lo hacen, entre otras cosas, para conocer tus datos generales, antecedentes de tu buró de crédito y a la vez, realizan un tipo de estudio socioeconómico para asegurar que cuentas con la solvencia económica o capacidad de pago necesaria para respaldar este préstamo y no quedarás mal durante este proceso.
Cada entidad bancaria puede establecer diferentes tarifas o precios por la investigación de aprobación del crédito. Incluso, algunas realizan este trámite de manera gratuita, pero es importante que también consideres este gasto y no te tome de sorpresa en caso de que sea requerido por tu entidad bancaria elegida.
Enganche
El enganche es uno de los gastos al comprar una casa más importantes que debes considerar y estar preparado para ellos, ya que este monto corre totalmente por tu cuenta. Aunque contrates a una institución bancaria o hipotecaria para que te otorgue un préstamo, el enganche es responsabilidad del futuro dueño de la vivienda.
Pero, ¿a qué se refiere el enganche? Es un porcentaje del valor total de la casa, esto de cierta forma es visto como un “apartado”, para asegurar que deseas esa vivienda y que posteriormente irás realizando los pagos para obtener la vivienda finalmente.
Los porcentajes de enganche pueden variar de acuerdo al préstamo otorgado por cada institución bancaria.
Hipoteca
Un gasto permanente durante un préstamo hipotecario, son las cuotas o tasas de interés que pueden cobrar las instituciones bancarias o especializadas (Infonavit o Fovissste). Estos pagos pueden ser anuales o mensuales y el monto varía de acuerdo con tu préstamo y los términos establecidos por la institución otorgante de este crédito.
Por ello, desde un inicio, debes considerarlos como un gasto principal, ya que te acompañará durante todo el transcurso de tu préstamo y debes cumplirlo para evitar posibles multas o que se acumulen con próximos pagos. Una compra de una vivienda y los pagos de hipotecas deben ser pensados y planeados desde antes de solicitarlo.
Escrituración
Debes saber que los gastos de escrituración, por tratarse del cambio de título de la propiedad en venta, normalmente corren por cuenta del comprador. El costo de la escrituración dependerá del valor de la propiedad, así como del estado en el que se encuentre. No debes dejar pasar la escrituración, ya que es un documento muy importante para que toda la compra de tu vivienda sea legal.
Registro de la propiedad
Un paso importante después de escriturar la vivienda es inscribirla ante el Registro Público de la Propiedad, esto es, lo que dará validez a la escritura y, por tanto, te adjudicará el derecho como titular de la propiedad, disponiendo legalmente del inmueble.
Sin embargo, este paso también tiene un costo y es por lo que muchas personas deciden saltarlo prefiriendo correr los respectivos riesgos. Lo recomendable siempre es incluir este como uno de los gastos al comprar una casa. Esto te permitirá contar con seguridad jurídica.
Al igual que en la escrituración, el costo del registro varía según el valor de la vivienda y el estado en el que te encuentres.
Existen dos tipos de impuestos en la compraventa de una casa: el Impuesto Sobre la Renta (ISR) y el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), llamado también Impuesto Sobre Traslación de Dominio.
A ti, como comprador, te corresponde cubrir el ISAI, para el cual deberás pagar un porcentaje del valor de la propiedad que desees adquirir. Este porcentaje también cambiará según tu estado, puede variar desde el 2% hasta el 6% del valor del inmueble que se haya determinado en el avalúo.
Honorarios del notario
Debes saber que, para todo el proceso de escrituración de compraventa, necesitarás de un notario que te garantice la seguridad jurídica. Los honorarios del notario o gastos notariales, dependerán del profesional que elijas, y también deberás incluirlo en tu presupuesto dentro de los gastos al comprar una casa
Investiga los porcentajes de estos costos en tu estado, infórmate sobre todos los demás gastos de compra de vivienda que debas cubrir y trata de ajustar tu presupuesto a estos.
¿Cómo calcular la plusvalía de una casa?
Para tener un panorama mucho más concreto respecto a cuánto equivale la plusvalía de tu propiedad, es necesario que tomes en cuenta los siguientes aspectos.
-Conoce el valor catastral del inmueble
-Determina las características de la zona
-Incluye los elementos de valor agregado
-Conoce el valor catastral del inmueble
Uno de los aspectos principales para saber cómo calcular la plusvalía de una casa es conocer los valores catastrales de la misma. Este precio es determinado por una institución gubernamental conocida como Catastro y la cual depende de cada municipio o estado correspondiente.
Al solicitar una valuación, la dirección de catastro de tu ayuntamiento toma en cuenta el precio en el que se encuentra estimado, el suelo determinado donde se encuentra tu propiedad, el tamaño real y de construcción, el valor de adquisición del terreno, así como el precio del mercado.
Una cosa a tomar en cuenta es que este valor generalmente no supera el precio del mercado inmobiliario o es menor que el mismo. No obstante, este es un valor inicial del cual puedes basarte para determinar el precio de venta, y a partir del que también se pueden incluir otros elementos para conocer el precio real que se obtendría de la venta de tu inmueble.
Determina las características de la zona
Aunque este aspecto pueda ser más complicado de determinar, es un factor clave para saber si puedes obtener una alta o baja plusvalía en tu propiedad. Debes conocer desde la localización del inmueble hasta el transporte público que ofrece, el crecimiento esperado, los servicios básicos disponibles, entre otras cosas.
Piensa que una propiedad en una zona donde existen mayores vialidades, se tienen disponibles todos los servicios, asimismo, se sabe que tendrá un mayor desarrollo urbanístico y una mayor plusvalía que aquellas que se encuentren en zonas industriales o con menor calidad de vida.
Incluye los elementos de valor agregado
Otro elemento que puede ayudar a elevar la plusvalía real de tu inmueble son características que muchas veces son conocidas como de valor agregado o de inversión inmobiliaria, cuando la propiedad se encuentra en un conjunto habitacional.
Actualmente, la mayoría de las casas que se construyen en zonas residenciales toman en cuenta aspectos como las áreas verdes, terrazas, albercas e incluso espacios de estacionamiento. Estas amenidades están enfocadas en darle una inversión patrimonial adicional, tanto en comodidad y lujo a los inmuebles, influyendo igualmente en la plusvalía de estos.
¿Cómo se puede aumentar la plusvalía?
Al conocer cómo calcular la plusvalía de una casa, en muchas ocasiones se puede pensar que es imposible aumentarla debido a que comprenden aspectos que están más allá de nuestras acciones, por ejemplo, la construcción de vialidades o instalación de servicios públicos.
Sin embargo, existen algunas estrategias con las que puedes sacar mayor provecho a este hecho.
Vender y comprar casas recientes: entre mayor sea el tiempo que pase, más difícil será poner en venta tu propiedad, incluso existen instituciones que no aceptan propiedades que pasen determinado tiempo de uso. Lo más recomendable es vender tu casa antes de unos 20 años de uso.
Realiza mantenimiento constante: si bien, la plusvalía municipal en una valoración catastral solo toma en cuenta el terreno y construcción, siempre es importante que la infraestructura del inmueble sea preservado de la mejor manera posible. Ya sea que mantengas las instalaciones, tuberías e incluso la fachada en perfectas condiciones antes de pensar en ponerla en venta.
Considera aumentar la seguridad: incluso si se trata de una casa en un fraccionamiento, calle cerrada o privada, puedes considerar elevar la seguridad que existe en tu propiedad o planificar con tus vecinos el mejorar las condiciones de seguridad de sus zonas.
Recuerda que estos son solo algunos consejos prácticos que puedes intentar aplicar para que la plusvalía mejore para tu beneficio. También debes considerar que si bien la plusvalía es un aspecto fundamental, el precio comercial de una propiedad también debe considerarse al vender tu casa.
Cómo calcular Retorno de Inversión al comprar un inmueble
¿Te interesa adquirir un inmueble para uso comercial?
Adquirir un inmueble puede convertirse en una buena inversión, ya que este podría obtener plusvalía al transcurrir los años, además de poder generar un flujo de dinero. Sin embargo, es importante que conozcas todos los beneficios que puede traer una inversión en bienes raíces para que evites que esta se torne en una fuga de ingresos.
Afortunadamente, existe una forma de comprobar si sería una buena alternativa comprar algún tipo de inmueble, específicamente de carácter comercial, esto, mediante el cálculo del ROI. Gracias a ello puedes asegurarte de que la propiedad sea ideal para realizar una inversión. A continuación, te enseñamos cómo calcular ROI.
¿Qué es el ROI?
Antes de conocer cómo calcular el ROI es indispensable conocer a qué se refiere este término y todo lo que implica, pues de esta manera será más sencillo aprender a calcularlo.
ROI son las siglas en inglés (Return On Investment) usadas para referirse al concepto de retorno de inversión. Este es un parámetro empleado para calcular cuánto tiempo tomará recuperar la inversión inicial al comprar un inmueble.
Mediante este cálculo, puedes valorar si la compra que deseas concretar es viable o no, en consideración del tiempo que te tomará para llegar al punto de equilibrio.
Una vez que obtengas el retorno de inversión, puedes planificar tus finanzas para que la adquisición del inmueble no afecte tu situación financiera y puedas comprobar que la propiedad está funcionando como un activo que es capaz de generar ganancias.
¿Me conviene comprar inmuebles como inversión?
Como mencionamos en el punto anterior, adquirir bienes inmuebles puede ayudar de manera significativa al crecimiento de tu economía personal al convertirse en una entrada de dinero constante.
Aparte de tu situación económica actual, debes considerar que otros factores intervienen en este proceso. Por ejemplo, como los gastos de mantenimiento de la propiedad, el aumento en la urbanización de la zona, el pago de impuestos y las condiciones en las que se encuentra el inmueble en el momento de la compra (si es nuevo, usado o se está construyendo).
Esta serie de variables, especialmente el nivel de crecimiento urbano, pueden afectar de manera positiva o negativa la valuación del inmueble.
En cuanto al estado actual del inmueble, puedes tomarlo como punto de referencia a la hora de valorar tus opciones de inversión. Si decides elegir un inmueble nuevo, tienes que considerar las garantías ofrecidas por la constructora.
Por ello, es recomendable realizar una búsqueda general sobre su reputación y sus trabajos previos para asegurarte de que el inmueble es una construcción hecha con materiales de calidad.
Por otro lado, si tu opción de inversión es un inmueble usado, deberás contratar a un valuador, así como a un experto en construcción para que evalúen el estado en el que se encuentra la propiedad.
De esta manera, te aseguras de que estás pagando un precio justo y así, podrás considerar en tus finanzas la cantidad que necesitas invertir para la remodelación o reparaciones que sean necesarias. Recuerda que dentro de este presupuesto, debes ingresar los gastos derivados de la valuación de la vivienda.
Por último, considerar a las propiedades en construcción puede ser una buena alternativa para ti debido a que sus precios, por lo general, suelen ser más baratos y puedes optar por esquemas flexibles para solventar el enganche.
Debes asegurarte de que la desarrolladora del inmueble es de confianza, así como tener en cuenta de que tendrás que esperar hasta el momento en el que la construcción se dé por concluida.
¿Cómo calcular el ROI de tu inmueble?
Ahora que decidiste invertir en un bien inmueble, necesitas saber cómo calcular ROI para evaluar el beneficio obtenido al concretar la compra. El método para calcular el ROI lo haremos en dos pasos.
Primero debes tener claro cuál es la utilidad mensual, en este caso hablamos de la ganancia obtenida por la inversión en un mes. Si compraste tu inmueble en modalidad de hipoteca y aparte rentas tu inmueble, debes sacar la utilidad mensual de la siguiente manera:
Renta mensual – pago mensual de la hipoteca = Utilidad mensual
Pongamos de ejemplo que tu renta mensual es de 11 mil pesos, tu pago mensual de la hipoteca es de 6 mil pesos. Ahora calculemos tu utilidad mensual.
11,000 – 6,000 = 5,000
Por lo que, tu utilidad mensual sería de 5 mil pesos, ya que tenemos la utilidad mensual, podemos pasar a calcular el ROI. Gracias a los cálculos de ROI, puedes conocer en cuánto tiempo recuperarás el retorno de tu inversión y el porcentaje de recuperación de ROI. ¡Hagamos cuentas!
La fórmula del ROI para el tiempo en que podrás recuperar el retorno de inversión es la siguiente:
Monto de enganche del inmueble / la utilidad mensual
Ejemplo:
Supongamos que el monto de enganche de tu propiedad es de 300 mil pesos, y nuestra utilidad mensual, basándonos en el ejercicio anterior, no dio como resultado 5 mil. Nuestro resultado será:
300,000 / 5,000 = 60 ROI
De acuerdo con el resultado de este ejemplo, tomará 60 meses recuperar el capital invertido, lo que es igual a 5 años. Dependiendo de tus expectativas y necesidades de inversión, puedes evaluar si es una alta rentabilidad o no lo es.
Ahora bien, para conocer el porcentaje que se recuperará de la inversión realizada, debes aplicar la siguiente fórmula:
(Utilidad mensual x número de meses que desees) x (100 / el monto de enganche del inmueble)
Realizando el ejercicio, sería de la siguiente manera:
5,000 x 12 meses = 60,000
100 / 300,000 = 0.0003333333
60,000 x 0.0003333333 = 19.999998
20% sería el porcentaje de recuperación de inversión en un año
Al momento de realizar el cálculo del retorno de inversión, es indispensable que consideres todos los gastos adicionales ligados a la compra del inmueble, como el costo de escrituración, gastos de reparación, servicios públicos, el pago de impuestos por posesión y, para el caso que aplique, el costo de avalúo.
Además, es importante contemplar entre los gastos mensuales la adquisición de los seguros. Si bien suelen ser opcionales, te recomendamos contratarlos, ya que es una forma de proteger la inversión que acabas de hacer. Un seguro te protege ante situaciones de robo, incendios, desastres naturales y otras situaciones que pueden darse.
Te recomendamos consultar a un profesional del mercado inmobiliario para recibir asesoramiento sobre el porcentaje de rentabilidad bruta y otros aspectos de la inversión inmobiliaria, para garantizar que concluyas este proceso de manera exitosa obteniendo el aumento de tu ingreso mensual.
Ahora que sabes cómo calcular ROI, es momento de invertir, por supuesto, meditando y optando por las mejores decisiones que te favorezcan a largo plazo.
Cómo obtener el Registro Público de la Propiedad de tu casa
Terminaste de pagar tu casa y aún no sabes cómo obtener el Registro Público de la Propiedad y el Comercio.
Evita conflictos legales demostrando que, en efecto, eres el dueño de tu propia casa.
El Registro Público de la Propiedad y Comercio es una institución gubernamental que posee las facultades normativas para guardar un historial de todos los procesos legales que intervienen sobre un bien inmobiliario. Este registro incluye las características de la propiedad, datos del dueño del inmueble y todos los trámites por los que ha atravesado, desde su adquisición o su situación legal (hipotecas, embargos, créditos), hasta su venta.
Las razones por las que es necesario que tu nueva vivienda se encuentre inscrita ante la Dirección General del Registro Público de la Propiedad y el Comercio son las siguientes:
Es la única institución que puede reconocer el derecho sobre una propiedad.
Aunque cuentes con una escritura pública de la propiedad, esta solo será válida para trámites si está inscrita en el Registro.
Sirve como un respaldo ante reclamos de terceros, como familiares, ex propietarios o acreedores de ex propietarios que quieran reclamar los derechos sobre la vivienda.
Contar con dicho registro brinda protección judicial en caso de posesión por instituciones crediticias.
Dar de alta tu vivienda en los registros públicos es un requisito indispensable al momento de solicitar un préstamo con garantía hipotecaria.
Si aún no has realizado este trámite porque no sabes cómo obtener el Registro Público de la Propiedad, toma nota de los requisitos y pasos que debes seguir para asegurar tu vivienda.
¿Cómo obtener el registro público de la propiedad?
Descarga la solicitud del trámite y realiza el pago requerido
Tramita la cita para acudir al Registro
Reúne todos los documentos requeridos
Para poder efectuar el registro de tu propiedad, deberás contar con todos los documentos relacionados con la vivienda y su proceso de adquisición. Asegúrate de reunir los siguientes documentos:
Escritura pública de propiedad: este documento lo podrás obtener al realizar la compra de tu hogar, a pesar que la certificación se realiza ante un notario público, lo único que hará que tenga validez legal será la inscripción a través del Registro. En caso de que no cuentes con la escritura original, tendrás que asistir a la notaría para expedir el documento y solicitar la copia certificada.
Contrato de compraventa: en caso de que hayas adquirido una vivienda usada que haya sido previamente inscrita por el ex propietario, es necesario notificar sobre el cambio de dueño, con el propósito de transferir el título y los derechos del inmueble.
Cualquiera de estos dos documentos que presentes, deberán ir acompañados de copias certificadas, autorizada y firmada por el notario (ratificada) y llevar el sello de la notaría.
Avalúo comercial del inmueble: es el documento que da a conocer el valor real estimado de la propiedad, de acuerdo con la descripción del inmueble, tales como su tamaño, ubicación del inmueble y antigüedad.
Certificado de Libertad de Gravamen: si la vivienda ha sido garantía para obtener un préstamo, al finalizar el pago del crédito, se debe expedir un documento (en el mismo Registro) que demuestre la liberación de adeudos del inmueble.
Declaración de Impuesto sobre la Renta
Declaración del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles
Comprobante de pago de predial al corriente: deberás contar con los recibos que certifiquen que la vivienda va al corriente con los pagos correspondientes al predial
Documentos personales: las personas involucradas tendrán que presentar una identificación oficial vigente con fotografía, así como copias para realizar la inscripción.
Recuerda que cada uno de estos documentos deberá ir acompañado de una copia que se quedará resguardada en el registro.
Descarga la solicitud del trámite y realiza el pago requerido
Una vez que tengas listos los documentos, deberás descargar el formato de solicitud para realizar el trámite de inscripción. Este formato varía de una localidad a otra, por lo que dependerá del estado de la república en el que se encuentre tu inmueble. Descarga la solicitud directamente desde la página de Registro Público de tu localidad.
En este formato deberás marcar el tipo de inscripción que se llevará a cabo, proporcionar tus datos personales, los del inmueble, los antecedentes registrales y los datos proporcionados por el notario.
Previamente al registro, asegúrate de hacer el pago de derechos correspondiente a la solicitud o tu documentación será rechazada.
Tramita la cita para acudir al Registro
El último paso del proceso de cómo obtener el registro público de la propiedad es agendar una cita en las oficinas del Registro Público de la Propiedad de tu localidad y acudir puntualmente, llevando contigo los documentos y comprobante de pago del trámite. En la mayoría de los casos, esta cita puede ser agendada desde la misma página del instituto o por vía telefónica.
Al registro deberán asistir los involucrados en el acto. El trámite únicamente lo podrá solicitar el titular registral. Es decir, el propietario del inmueble actual o su representante legal, el cual debe tener un poder notarial y un testigo.
Si se cumplen todos los requisitos y el trámite procede, en un plazo aproximado de 20 días obtendrás una constancia del inmueble inscrito, con vigencia indeterminada, que acredita tu posesión sobre el mismo.
Asegúrate de que todos tus documentos cumplan con los requisitos que solicita el Registro. Realiza el proceso con apoyo de un notario público que se encargue de la gestión del trámite para evitar contratiempos y malos entendidos. Ten siempre a la mano el número de folio que te será proporcionado y guardalo con estricta responsabilidad.
Te recomendamos visitar con anticipación la página del Registro de tu estado para localizar la dependencia donde realizarás el trámite.
En caso de Baja California el sitio es: https://www.bajacalifornia.gob.mx/rppc/
¿Necesito permiso para remodelar o construir en mi casa?
Si tu intención es ampliar tu casa, o si ya cuentas con una casa propia y deseas aprovecharla para remodelar y construir una nueva estructura, descubre si necesitas un permiso para construir en tu casa.
Si quieres ampliar tu casa creando una nueva estructura dentro de él, es muy probable que tengas la duda de que si puedes hacerlo sin solicitar un permiso de construcción o remodelación.
Ya que, por lo general, es necesario solicitar un permiso de construcción cuando contamos con un terreno que se encuentra vacío. Asimismo, existe un permiso de remodelación, el cual podrás cuestionarte si es necesario solicitarlo en el caso de que quieras implementar ornamento decorativo en tu patio, o bien, estructuras recreativas.
Si te estás preguntando si se necesita un permiso para construir en tu casa, la respuesta es no; no necesitas permiso siempre y cuando:
-No construyas fuera de tu vivienda
-No exista una conexión del agua pluvial hacia la casa de tu vecino
-No apertures ventanas en el límite de la propiedad
-No reduzcas el ancho de patios o pasillos
¿Para qué tipo de remodelaciones no necesitas permiso para construir en tu casa?
-Crear una nueva estructura en tu patio trasero
-Poner jardineras en la fachada
-Remodelar patios y jardines
-Reforestar tu jardín
-Modificar ventanas y pisos
-Crear una nueva estructura en tu patio trasero
Tienes la posibilidad de construir cualquier tipo de estructura en los límites de tu patio siempre y cuando se localice dentro de esos espacios; ya sea un cuarto, o incluso, una vivienda que se ajuste a las medidas de tu espacio y no interfiera con canales vecinales.
Muchas personas suelen optar por construir dentro de los límites de la casa de sus padres o suegros, por la facilidad de no tener que solicitar un permiso de construcción.
Sin embargo, si deseas construir fuera de los límites de tu vivienda; necesitarás de los siguientes documentos para solicitar la licencia de construcción:
-Alineamiento y número oficial del inmueble
-Uso de suelo
-Copia de planos firmados
-Bitácora de obra
-Archivo de plano digital
-Copia de escritura
-Copia de identificación del propietario
-Copia de comprobante domiciliario
-Fotografías del predio
-Pago predial sin adeudo
-Pago de servicios
-Poner jardineras en la fachada
-Otro tipo de remodelaciones para las que no necesitas permiso de construcción es la implementación de jardineras, ya sea en la fachada, esto siempre y cuando no obstruyan la vía pública, o bien, que no genere escombro que dejes sin limpiar.
Esta es una de las remodelaciones más comunes dentro de una vivienda; puede ser de barro o concreto. Recuerda que al construir este tipo de remodelaciones, debes ser responsable de evitar que se generen plagas u hongos. Además, debes dar mantenimiento constante para no generar conflictos con tu familia o vecinos.
Remodelar patios y jardines
Otra de las modificaciones que puedes realizar dentro de tu vivienda sin tener que requerir permiso de construcción por medio de las autoridades municipales es la remodelación de patios y jardines.
De esta manera, podrás poner césped, instalar mobiliario recreativo, como juegos infantiles, albercas, mesas o sombrillas. Estos ejemplos son muy comunes y no necesitan permiso de construcción para poder ser instalados.
Asimismo, la colocación de encaminamientos de piedra, áreas de arena, diversos tipos de vegetación ornamental, y cualquier tipo de arreglo que haga ver a tu casa más atractiva.
Reforestar tu jardín
No necesitas permiso para construir en tu casa si quieres colocar equipo o celosías para colgar macetas y crear enredaderas con las plantas de tu elección. Este tipo de remodelación le dará mucha vida a tu vivienda; además de crear espacios más cómodos y rodearte de naturaleza.
Sin embargo, al igual que con la implementación de jardineras, siempre y cuando se trate de naturaleza, debes estar muy al pendiente de evitar que se generen plagas u hongos debido a su descuido.
Debes mantenerte atento y procurar el bienestar de tu familia, así como evitar la incomodidad de tus vecinos, y poder lograr un jardín vistoso y lleno de vida.
Modificar ventanas y pisos
Si la casa en la que habitas es propia, puedes optar por la modificación de ventanas y de pisos sin tener que recurrir a la solicitud del permiso de construcción. Asimismo, puedes modificar los revestimientos; mientras esto no implique romper las losas y la colación de material nuevo.
De igual forma, si deseas colocar un piso laminado, duela, o una loseta de cerámica o de porcelana, no tendrás mayor impedimento ni tendrás que preocuparte por un permiso de índole gubernamental.
Si requieres la apertura de una ventana para poder convertirla en una puerta deslizable, pero que no sea de frente y tenga acceso desde la vía pública, no debes preocuparte por su realización.
Otro tipo de remodelaciones que no necesitan permiso para construir en tu casa son:
-Remodelación de cocina
-Remodelación de cuarto de baño
-Revestimiento de muros
-Revestimiento de cristales
-Obras de mantenimiento en tu fachada
-Pintar un área específica en tu casa
-Renovar un área específica en tu casa
-Remodelación de interiores
-Instalación de áreas iluminadas
¿Qué debo llevar para solicitar un permiso de remodelación?
De igual manera, si vas a requerir la remodelación o implementación de estructura decorativa fuera de los límites de tu predio, deberás asistir a las oficinas gubernamentales correspondientes con la siguiente documentación (puede variar dependiendo de tu estado y ciudad):
Debes solicitar el permiso de obra menor, ya que las remodelaciones no suelen ser tan grandes como una construcción
-Alineamiento y número oficial
-La licencia de uso de suelo
-Constancia de impacto ambiental
-Permiso de construcción de cuando se edificó la obra
¿Qué hago si invadieron mi casa o terreno?
Desafortunadamente y debido a la inseguridad que se vive en México se ve reflejada en la invasión de propiedades, específicamente, en bienes inmuebles.
El delito de despojo, realizado por los llamados paracaidistas, implica que, personas que no tienen derecho sobre un inmueble hacen uso de esa vivienda o terreno sin permiso del dueño del inmueble
La invasión de propiedad surge usualmente cuando adquieres un bien inmueble, ya sea casa prefabricada o terreno, pero no puedes habitarla de manera inmediata, o si durante el proceso de construcción llegas a realizar alguna pausa.
Esto ocurre cuando un inmueble se encuentra aparentemente abandonado, o cuando se deja un terreno sin vigilancia o protección, como bardas.
Si eres o has sido víctima de esto, descubre qué hacer en caso de invasión de propiedad en México.
¿Qué hacer si invaden mi casa o terreno?
- Habla con las personas que están invadiendo tu propiedad y los vecinos
- Junta todos los papeles que comprueben que es tu propiedad
- Solicita asesoría profesional
- Acude con las autoridades correspondientes
- Toma medidas preventivas
- Habla con las personas que están invadiendo tu propiedad y los vecinos
- Lo primero que debes hacer en caso de invasión de propiedad en México es hablar con las personas implicadas en la situación.
Debes hablar de manera diplomática con las personas involucradas, para lo que te recomendamos no asistir solo o sola, ya que no sabrás la situación en la que se encuentra, es decir, si te responderán de manera agresiva. Asimismo, te aconsejamos no responder de la misma manera y acudir directamente con las autoridades.
Además de intentar ponerte en contacto con las personas que se encuentren invadiendo tu territorio, acércate a tus vecinos. Pregúntales qué tiempo llevan habitando tu vivienda los paracaidistas, cuántas personas están dentro, qué tipo de actividad o convivencia llevan o para qué hacen uso de tu vivienda.
Pregunta esto antes de confrontar a las personas dentro de tu propiedad, para que puedas contextualizar e imaginar los posibles escenarios y comportamiento que puedas recibir al momento de reclamar.
De acuerdo con la ley, cuentas con 15 días después de haber sido desalojado por el invasor para aplicar tus propios métodos y recuperar tu bien inmueble, por ejemplo, el uso de la fuerza física.
Después de los 15 días puedes proceder legalmente para poder sacar al invasor de tu propiedad.
Junta todos los papeles que comprueben que es tu propiedad
En el lamentable caso de que no quieran desalojar tu propiedad, el otro paso por hacer después de que paso la invasión, es recopilar todos los documentos y papeles que certifiquen que el inmueble es tu propiedad.
Estos documentos pueden ser, por ejemplo, los recibos del predial, servicio de agua, luz, contrato de compraventa y escrituras. Todos los documentos que encuentres en el que esté especificado tu nombre como dueño de la propiedad servirán para demostrar tu posesión.
Solicita asesoría profesional
Una vez que hayas recabado todos los documentos que avalen tu propiedad, busca a un abogado de confianza o un asesor inmobiliario para que te guíe para presentar tu caso ante las autoridades competentes.
Por ejemplo, en caso de que se trate de un despojo de vivienda del Infonavit o del Fovissste, deberás asistir a sus oficinas o delegaciones regionales para que te indiquen qué es lo que tienes que hacer.
Acude con las autoridades correspondientes
Después de haber transcurrido los 15 días y si el invasor sigue presente en su bien inmueble podrás levantar una demanda con las autoridades correspondientes. Conforme al Código Penal Federal, artículo 395, con respecto al despojo de cosas inmuebles o aguas, se indica que:
“Se aplicará la pena de tres meses a cinco años de prisión y multa de cincuenta a quinientos pesos al que de propia autoridad y haciendo violencia o furtivamente, o empleando amenaza o engaño, ocupe un inmueble ajeno o haga uso de él, o de un derecho real que no le pertenezca.”
Con los documentos que recabaste para poder comprobar que es tu propiedad, debes cargarlos contigo en todo momento cuando se trate de defender tu caso. Eventualmente, si se procesa correctamente tu denuncia, las autoridades emitirán una orden de desalojo a los invasores de tu inmueble para que puedas recuperar tu vivienda.
Si, desafortunadamente, el primer medio para desalojar al invasor, que es por medio de entablar una conversación o por cuenta propia, no funciona, deberás optar por acudir con las autoridades correspondientes. Pero, lamentablemente este proceso puede ser largo. Sin embargo es lo más prudente al preguntarte “¿qué hacer si invaden mi terreno o vivienda?.
Evita discusiones y ponerte en riesgo y acude únicamente acompañado de una autoridad correspondiente y competente para todo este proceso.
Toma medidas preventivas
Finalmente, si no sabes qué hacer en caso de invasión de propiedad en México, lo mejor es una solución reactiva y no hasta que ya te está ocurriendo. Esto implica prevenir ser víctima tomando las siguientes medidas que brinda el Colegio Nacional de Notariado Mexicano para evitar ser víctima de paracaidistas:
Amparo: debes tener a toda costa todos tus bienes inmuebles amparados con sus respectivos títulos de propiedad ante un notario público o juez correspondiente.
No dejes tus inmuebles abandonados: lamentablemente, existen diversos grupos violentos que se dedican a buscar inmuebles con apariencia de abandono para poder inmiscuirse y hacer uso de ellos. Por este motivo, si tienes un bien inmueble que no estés habitando o se encuentra en construcción, procura que no tenga apariencia de abandono, realiza visitas constantes y mantente al pendiente de él.
Realiza un testamento: otra de las formas de avalar y proteger tu propiedad es realizando un testamento para poder facilitar la tramitación de su sucesión.
Coloca un anuncio: si no te encuentras habitando tu inmueble o terreno, coloca un aviso en el cual especifiques que es propiedad privada y no se encuentra a disposición, así como tu número telefónico en caso de que los vecinos se percatan de movimientos extraños puedan comunicarse contigo.
Anuncia a tus vecinos: si no harás uso del terreno o inmueble, comunícaselo a tus vecinos y de manera amable, solicítales que se pongan en contacto contigo en el caso de que vean que hacen uso del inmueble.
Coloca una barda: otro de los consejos que podrían parecer obvios pero es importante especificar, es colocar una barda en caso de que tengas un terreno del que aún no puedas hacer uso. Esto con la finalidad de que exista presunción de propiedad.
Cierra tu casa: si es un inmueble ya fabricado, debes dejarla con sus puertas y ventanas cerradas y de ser posible instalar protecciones en estas.
Con esta información ahora sabes qué hacer si invaden tu casa, así como las medidas preventivas que puedes tomar para evitar que tu inmueble caiga en manos de otras personas y sufras la pérdida de tu patrimonio.
Cómo aumentar el valor de tu propiedad para venderla
El sector inmobiliario está lleno de ofertas de propiedades, por lo que vender tu casa a un buen precio, a pesar de sus años de uso, podría parecer algo complicado a simple vista. Sin embargo, haciendo una inversión inicial para mejorar ciertos aspectos de la propiedad, puedes aumentar el valor de una vivienda.
Responderemos algunas preguntas sobre el aumento del valor de una propiedad para ayudarte a vender tu casa a un mejor precio.
¿Qué es la plusvalía inmobiliaria?
La plusvalía del inmueble es la modificación de su valor a través del paso de los años, gracias a factores externos como las vías de acceso, remodelaciones con materiales de alta calidad, construcción de centros comerciales en las cercanías, su ubicación y el potencial de construcción.
Debido a que la plusvalía es un factor que puede aumentar o disminuir, como propietario de un inmueble, puedes tomar en cuenta las siguientes características para evaluar la plusvalía de tu propiedad:
-Servicios disponibles
-Diseño y acabados
-Estado de mantenimiento
-Diseño arquitectónico
-Servicios disponibles
Para tener una buena plusvalía, dicha propiedad debe incluir el acceso a todos los servicios esenciales para su funcionamiento, como el agua potable, luz eléctrica, gas, alcantarillado y conexión a la red de drenaje.
Diseño y acabados
Invertir en la calidad y mantenimiento de los acabados del inmueble siempre será una decisión acertada. Revisar y hacer los cambios necesarios en las instalaciones eléctricas, pintar la fachada, cambiar los pisos y los techos son cambios que puedes realizar periódicamente para aumentar el valor de una vivienda.
Estado de mantenimiento
Darle un mantenimiento continuo al inmueble es necesario para conservarlo en buen estado. Usar impermeabilizante de calidad, revisar el estado de puertas, ventanas y cerraduras así como dar una limpieza profunda a tinacos, cisternas y albercas hará que el desgaste por el paso del tiempo sea menor.
Diseño arquitectónico
Con tantas opciones de inversión en el mercado inmobiliario, el diseño arquitectónico de la propiedad puede influir en gran medida en su plusvalía. En este concepto se toman en cuenta los niveles de construcción, el impacto visual, la iluminación, la distribución de espacios y la calidad de la estructura del inmueble.
¿Con qué se genera el aumento del valor de una propiedad?
-Ubicación del inmueble
-La oferta y la demanda
-Tasa de interés
-Perspectivas económicas
-Factor poblacional y demográfico
-Tamaño del inmueble
-Nivel de eficiencia energética
-Ubicación del inmueble
Aunque parezca obvio, la ubicación del inmueble es el principal factor para determinar el valor del inmueble. Esto se debe a que el acceso a servicios, los índices de inseguridad, el transporte público, el control de acceso, la cercanía con escuelas y oficinas, entre otras características, están directamente relacionadas con la ubicación.
Por ejemplo, una vivienda de dos pisos, 3 habitaciones, dos espacios de estacionamiento y alberca que se ubica en una colonia de suelo urbanizable no tendrá el mismo precio que un departamento pequeño en la Zona Dorada de tu ciudad. Aunque la primera ofrezca más metros cuadrados de construcción y amenidades, la plusvalía del departamento es mucho mayor por su ubicación.
La oferta y la demanda
Cuando existen muy pocas propiedades disponibles en una zona de alta demanda, esto elevará su precio de venta ya que la competencia para conseguir una vivienda será mayor. De igual manera, una zona con un gran número de viviendas disponibles pero con muy pocas personas interesadas en adquirirlas, su valor sufrirá una disminución.
Tasa de interés
El aumento en la tasa de interés de los créditos hipotecarios puede ocasionar un aumento en el precio de compra de las viviendas debido a que se requiere un monto mayor de financiamiento para poder adquirirlas.
Perspectivas económicas
El panorama económico general tiene un fuerte impacto en el precio de la vivienda. Con el aumento inflacionario, los costos de construcción aumentan por lo que el precio de venta también crecerá para cubrir el monto de inversión.
De igual manera, cuando la economía se encuentra activa y en crecimiento el valor de los inmuebles aumenta debido a la demanda inmobiliaria. Mientras que en periodos de recesión, el precio de la vivienda disminuye para ayudar a mantener a flote al sector inmobiliario.
Factor poblacional y demográfico
Para este punto se toma en cuenta dos características: la demanda de la zona y el tipo de personas que lo habitan. En cuanto a la primera, si la cantidad de personas interesadas en vivir en cierta ubicación es muy grande, su precio aumentará.
Mientras que en la segunda, si en cierta área viven más personas solteras o con pareja pero sin hijos, los departamentos tendrán un precio mucho mayor al de las viviendas con más cuartos.
Tamaño del inmueble
Los metros cuadrados de construcción son otro factor determinante para aumentar el valor de una vivienda. Una casa con baños adicionales, estacionamiento, cocina moderna, más de 2 habitaciones y áreas de entretenimiento tendrá un precio de venta más alto que una vivienda de 2 recámaras con patio.
Nivel de eficiencia energética
De acuerdo en la zona donde se ubique la vivienda, los recibos de luz pueden ser más caros, por lo que el nivel de eficiencia energética es un factor clave a la hora de valuar una vivienda. Un inmueble que cuente con paneles solares, ventanas de doble acristalamiento y una instalación eléctrica en buen estado, puede ayudar a aumentar el valor de una vivienda.
¿Cómo aumentar el valor de tasación de tu vivienda antes de ponerla en venta?
Por último, te dejamos los siguientes consejos para ayudarte a resolver la pregunta de cómo aumentar el valor de tasación de tu vivienda:
Destaca las ventajas de la vivienda: te recomendamos analizar a detalle cada rincón de tu vivienda para encontrar los puntos fuertes y débiles. Con los primeros, deberás destacarlos haciendo unas pequeñas mejoras como cambiar el color de las paredes o retocar los acabados.
Invierte en modificaciones: los puntos débiles de la vivienda son los recomendados para asignarles un presupuesto de remodelación mayor. No es necesario invertir grandes sumas de dinero para lograr el aumento del valor de una propiedad, solo necesitas reparar zonas con humedad, cambiar chapas gastadas, darle mantenimiento al patio o retocar la pintura de la fachada.
Registra las remodelaciones: otra recomendación para saber cómo aumentar el valor de tasación de tu vivienda es llevar una registro de todas las remodelaciones con recibos y fechas para ayudar al valuador en su análisis.
¿Qué es el predial y para qué sirve?
En México los gobiernos municipales efectúan el cobro del impuesto predial, el cual se cobra a los contribuyentes con inmuebles a su nombre de acuerdo con el registro de inmuebles a nivel municipal del Registro Público de la Propiedad.
La finalidad de su cobro es financiar las obras en beneficio de la población, como la instalación y/o mejora del equipo urbano, la provisión de servicios públicos y el mantenimiento de las instituciones públicas como escuelas, hospitales y oficinas de gobierno.
¿Qué pasa si no se paga el predial a tiempo?
El predial es un impuesto que se cobra de forma anual, y las consecuencias de no pagarlo dentro de su periodo correspondiente dependen del tiempo de retraso, la cantidad adeudada y de los procedimientos establecidos por el municipio.
La primera y más común consecuencia es el cobro de multas y/o recargos en el periodo inmediato siguiente. Si la deuda ha aumentado demasiado y el municipio contempla este procedimiento, puede iniciar un proceso de embargo de la propiedad. No obstante, existen muchas alternativas para evitar llegar hasta este punto, como negociar la reducción del adeudo o acordar un plan de pagos en parcialidades.
Adicionalmente, es muy común que los gobiernos locales creen estrategias durante los primeros meses del año para incentivar a la población a pagar este impuesto, tales como programas de descuento y de condonación de multas y recargos por pagos atrasados. Así mismo, el municipio establece una tarifa especial a aquellos contribuyentes con ingresos limitados, como jubilados, pensionados y adultos mayores.
Por ello, si cuentas con pagos pendientes, aprovecha estas facilidades para ponerte al corriente y no arriesgar el estado legal de tu propiedad. Recuerda que también puedes consultar asesoría legal profesional en tu localidad para informarte más ampliamente acerca de este tema.
Cómo se realiza el cálculo del impuesto predial
El monto del impuesto predial depende de varios factores, que responden tanto al valor del terreno como al de la construcción. Su cálculo se divide en dos apartados, cuyos elementos te presentamos a continuación:
Cálculo del valor del suelo
La ubicación del inmueble es uno de los principales aspectos que se evalúa para determinar el monto del impuesto. Las ubicaciones para este cálculo, llamadas colonias catastrales, se clasifican en tres tipos:
•Área de valor: se denomina así a los grupos de manzanas donde se congregan varios inmuebles con características similares en su dinámica inmobiliaria, es decir, servicios públicos, equipamiento urbano e infraestructura. Por lo tanto, pueden ser condominios, vecindarios con casas independientes, edificios de departamentos, unidades habitacionales o locales comerciales.
•Enclave de valor: se llama así cuando en una misma área habitacional hay propiedades con diferentes características y, por lo tanto, con valores muy diferentes entre sí.
•Corredor de valor: una zona se denomina corredor cuando los inmuebles se distribuyen sobre la longitud de una avenida, boulevard, calzada u otro tipo de vialidad principal, con gran afluencia vehicular y peatonal.
Cálculo del valor de la construcción
Para determinar el valor de la edificación que servirá como base para el cálculo del impuesto, se realiza un avalúo catastral. Este evalúa los principales elementos físicos de la propiedad que son:
•Tipo de inmueble: si se trata de una casa habitación, local comercial, oficina, bodega industrial u otro.
•Número de plantas del inmueble: la cantidad de niveles con las que cuenta el inmueble.
•Superficie del terreno del inmueble: el área del terreno, excluyendo por completo la edificación.
•Superficie construida: el área de la construcción, excluyendo la superficie del terreno.
•Edad del inmueble: el tiempo de existencia que tiene la construcción. Los inmuebles nuevos gravan más impuestos que los antiguos.
¿Cuándo se cobra el impuesto predial?
Este es un impuesto local, es decir, su cobro está a cargo de cada entidad federativa, que a su vez delegan la responsabilidad en sus municipios. Por ello, cada municipio determina los procesos de cobro, incluyendo los periodos.
Prácticamente en todos los municipios se puede pagar en cualquier momento durante el año, sin embargo, el cálculo y recaudación de este impuesto se realiza, por regla general, durante los primeros dos o tres meses del año.
¿Dónde se puede pagar el predial?
Actualmente, existen muchas alternativas para realizar el pago del impuesto predial. A continuación te describimos las principales:
Oficina de catastro municipal: esta es la forma tradicional de pagar el predial. La ventaja de esa opción es que el pago se queda registrado al instante, actualizando así inmediatamente el estatus legal de la propiedad.
Tesorería del municipio: otra opción es pagar en la oficina de Tesorería local. En este caso, el pago tarda un poco en verse reflejado en el sistema del catastro, pues la oficina de Tesorería debe enviar el comprobante de pago, proceso que demora unos cuantos días dependiendo de su capacidad operativa.
Instituciones bancarias: prácticamente todos los municipios han establecido convenios con los principales bancos para facilitar el cobro de impuestos y trámites locales, entre ellos el predial. Esto agiliza las operaciones y desahoga el volumen de tráfico en las oficinas municipales. El único requisito adicional para el contribuyente es pagar la comisión establecida por la institución bancaria, que ronda en general entre 10 y 20 pesos por boleta predial.
Tiendas autorizadas: es común que también las tiendas de autoservicio, departamentales y de conveniencia de cadenas nacionales e internacionales tengan convenios con los municipios para recibir el pago del impuesto predial. Similar a los bancos, cobran una comisión al contribuyente por brindar este servicio.
Portal en línea del municipio: gracias a la ayuda de las herramientas tecnológicas, muchos municipios a nivel nacional han habilitado la opción de pagar el impuesto predial a través de su portal oficial de internet. Para ello se valen ya sea de un portal externo de procesamiento de pagos en línea o de las transferencias bancarias. En cualquier caso, la gran ventaja de estas opciones es que puedes pagar desde cualquier lugar que te encuentres.
Ahora que sabes qué es el predial y todo lo que implica, recuerda que estar al corriente en el pago de este impuesto es un requisito esencial para la compraventa de un inmueble. Por ello, cumple con tus obligaciones fiscales y evita arriesgar su estado legal. Pagar el predial a tiempo te evitará futuros contratiempos y malos entendidos con las autoridades locales.
Cesión de derechos de cobro del crédito y litigiosos.
Es la figura a la que más recurren las personas que quieren adquirir un inmueble en remate bancario con fines de hacer negocio (inversionistas), y es la venta que realiza un banco o una empresa administradora de carteras bancarias de crédito a un particular, de todos y cada uno de los derechos que se tienen sobre el bien inmueble materia de Hipoteca, por lo general al 40% o 50% de su valor comercial, esto es, comprar el juicio, justo antes de la venta judicial en la que se rematará el inmueble por el juez, con esto, el cliente se convierte en el nuevo acreedor hipotecario quedando en lugar del banco, teniendo la posibilidad de vender el inmueble a alguno de los compradores que se presenten en la audiencia de remate judicial respectiva, obteniendo así una utilidad por dicha venta, o si decide no venderlo en el remate que hace el juez, tiene la seguridad de adjudicárselo para venderlo o habitarlo posteriormente, con esta figura el inmueble puede adquirirse incluso al 30% de su valor comercial.
Es importante mencionar que si usted decide vender el inmueble en el remate, los trámites para continuar con el procedimiento hasta la toma de posesión física del inmueble serán por cuenta del comprador que lo adquirió en el remate, y únicamente usted cobrará el importe del precio en el que se vendió en dicho remate.
El periodo de tiempo que transcurre entre la compra del juicio y la toma de posesión física del inmueble, es el más largo de todas las figuras jurídicas para adquirir un inmueble en remate bancario, que puede ser de hasta 1 año.
A continuación en términos generales el proceso para Cesión de Crédito y Derechos Litigiosos:
El cliente (comprador), después de la información que le hace llegar, deberá identificar físicamente el Bien Inmueble que le interese, visitandolo solamente en su exterior, ya que a pesar de que en algunos casos, se encuentra deshabitado, el banco o la empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), no tiene la posesión física, por lo que no tiene acceso a su interior.
Una vez que conoce físicamente el inmueble elegido y si alguno(s) se adaptan a sus necesidades, tiene que hacerlo de nuestro conocimiento inmediatamente, para que se realice un análisis jurídico del expediente en el Juzgado correspondiente para conocer y puntualizar el Avance Procesal en el Juicio. En este análisis conocemos todo lo que originó que el inmueble en cuestión se esté rematando y detalles específicos del procedimiento, como cuánto debe el propietario de ese bien (capital, intereses y demás accesorios, si tiene otros acreedores que hayan gravado también el bien inmueble en cuestión (aunque cualquier adquisición pasa a la propiedad de nuestros clientes “libre de todo gravamen”), y todo lo necesario para determinar y calificar si es o no una buena inversión, una vez realizado el análisis jurídico y calificado éste, como buen negocio, informamos al cliente sobre el asunto en detalle.
Si decide adquirirlo, cliente y despacho acordaremos mediante un contrato, los honorarios y lo referente a los gastos inherentes al juicio. Así como el tiempo aproximado en el concluirá el Juicio, hasta la toma de posesión del inmueble.
Posteriormente, se firmará ante Notario, la Cesión de Crédito y Derechos Litigiosos en donde el cliente (comprador), deberá pagar al banco o a la empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), el total del precio establecido.
Una vez firmada la Cesión de Crédito y Derechos Litigiosos ante el Notario, Cliente y despacho nos presentaremos ante el Juzgado Correspondiente, para acreditar su personalidad como nuevo Cesionario del Crédito y los Derechos Litigiosos, para continuar con el procedimiento hasta llegar a la toma de posesión física del inmueble, si usted se adjudica el bien, o hasta el remate si decide usted venderlo en la audiencia de remate correspondiente.
Cuando uno de nuestros clientes, tiene interés en un inmueble de estas carteras, nuestro despacho solicita de manera formal por escrito, la información correspondiente.
Cuando el cliente decide adquirirlo, también las propuestas de compra son por escrito, las cuales son analizadas por un comité de crédito que autoriza las ventas.
Una vez que reciba la información, y encuentre un inmueble de su interés, le sugerimos verificar el estatus jurídico en el que se encuentra, con la intención de que conozca la figura jurídica mediante la cual podrá adquirirlo, y por ende una idea aproximada del procedimiento a seguir.
Como en cualquier operación de compra venta convencional, los gastos de escrituración y los impuestos que de ella deriven, son adicionales al precio de compra del inmueble, usted elegirá el Notario de su preferencia para que elabore la escritura del bien adquirido.
Esperamos que esta guía le sea de utilidad para ayudarlo a tomar una de las decisiones más importantes de su vida, la compra de un bien inmueble.